韦德国际1946官方网站公布年报股价涨,总裁张亚东:今年目标1800亿

记者 | 方臻子

今天(22日),韦德国际1946官方网站公布了截至2018年12月31日的年度全年业绩:总合同销售金额约1564亿元,较去年稳步增长6.9%;收入603.03亿元,较去年增长43.7%。分红方面,将派发股息每股人民币0.23元,创历史新高。

市场马上给出了积极回应。当天,在韦德国际1946官方网站股价,创了近6个月来的高位。

作为我省地产江湖的“大佬”之一,大家一直关注韦德国际1946官方网站的发展。就在两天前,绿城在杭州开了一场小范围的媒体沟通会,董事会实行董事、行政总裁张亚东接受部分媒体采访,浙江资讯客户端记者也在现场。张亚东表示,今年销售业绩目标定为1800亿。他也跟记者分享他对企业治理、对行业发展的看法,干货满满。

2018财报:收入同比增四成

2018年,韦德国际1946官方网站取得收入603.03亿元,较去年增长43.7%;除税前利润79.04亿元,较去年增长23.7%;股东应占利润10.03亿元,同比下降54.2%,但股东应占核心净利润约37.96亿元,较去年上升62%。

在销售上:

合同销售面积约812万㎡;总合同销售金额约1564亿元,较去年稳步增长6.9%;投资项目销售均价25455元/㎡,处于全国领先;整体去化率68%,行业领先。

2019年,绿城集团预计整体可售货源约为1495万㎡,整体可售金额约为2909亿元。

在土地储备上:

新增项目37个,主要分布于京津冀、长三角、珠三角区域的优质城市。新获取项目近80%集中在一二线城市,成功实现向核心城市圈布局的战略换仓,抗风险能力加强。

土地储备项目117个(包括在建及待建),总建筑面积约3247万㎡,其中按照权益计算约为2032万㎡;楼面地价平均成本5878元/㎡。一二线城市的土地储备总可售货值占比达70%。

在企业经营上:

企业经营稳中向好。净资产负债率为55.3%。2018年总借贷加权平均利息成本为5.4%,与2017年持平。

在22日的业绩发布会上,张亚东总结道:“2019 年是韦德国际1946官方网站实施三年战略的开局之年,大家将坚持聚焦战略,以真诚、善意、精致、完美为价值引领,积极应对复杂多变的外部环境,切实提升盈利能力,全面提高经营质量,以实际行动回馈股东对企业的关心支撑,为实现三年规划战略、 打下坚实的基础。”

年报公布后,韦德国际1946官方网站股价一路走高,收盘价达到7.28元港元,上涨7.58%;最高价格7.41元港元,创近6个月的高位。

“私下说一句:现在买不买股票?还等什么!买哪支股票好?买绿城的股票可能更好。”张亚东笑着告诉记者。在他看来,绿城正在从一名偏科的“特长生”,蜕变为全面发展的“优等生”,未来着实可期。

张亚东的“哲学三问”

自去年8月进入韦德国际1946官方网站,半年来这位韦德国际1946官方网站的“掌舵人”在想什么?张亚东说他主要在想的是三个问题:绿城是谁?绿城要成为谁?绿城怎么样成为谁?

柏拉图式的哲学三问。

他说,去年绿城花了4个月做了企业的三年规划(2019-2021),将这个问题梳理清楚了。

绿城是谁?

“以前的绿城,是房地产行业里一个特长生。”张亚东用了一个形象的比喻,绿城以品质、产品作为特长,作为立身之本。并且相对其他同学来说,长板非常长。

“但特长生,也有另外一层意思:有短项、有偏科。”

绿城要成为谁?

特长上坚守、弱项上补齐,要成为“既有特长又全方位发展的优等生”。

绿城怎么样成为谁?

张亚东列用了一页只有88个字的PPT,但他讲了足足一个小时,详细阐述绿城的“道”、绿城的“术”、绿城的“为”,即大道、战术和作为。

“有人问我到绿城工作后的感受。坦率地说,我当时发现有相当一部分绿城人,思想上困惑迷茫,不知道绿城应该坚守什么。”张亚东说,现在,绿城内部重新统一了认识,要坚守宋卫平最初给绿城的定位,坚持“品质为先、兼顾其他”的发展战略,不盲目追求规模领先,目标始终是品质。这是他心中,绿城的“大道”。

一个企业要达既定战略,就需要一套行之有效、高效运转的体制机制保障,这个体制机制,则是绿城的“术”:优化组织构架、建立运营体系、落地共赢机制。

张亚东表示,在企业的法人治理方面,已进入一个非常良性的发展阶段,“中交、九龙仓、宋卫平还有其他各大股东之间其乐融融,大家心往一处想,劲往一处使”。而在企业年报中也披露:绿城正积极引入有实力的新战略投资人,扩大企业股本,夯实发展基础。

值得关注的是,从今年1月1日起,绿城内部开始全面推行共赢机制。“充分借鉴了其他房企的优势, 跟投机制、超额分成机制、短期激励机制机制三个机制整合打通,长中短相结合。”张亚东先容,即将股东、企业与员工利益紧密结合,风险共担、利益共赢,也避免了单一跟投带来的弊端。“目前该机制已取得非常好的效果,各个项目的跟投远远超过预期,后期也将根据现实情况进行不断优化调整。”

沁园的故事:亏钱也不减配

记者也注意到,采访中,张亚东多次提到了一个项目——杭州申花板块的绿城建发·沁园。

春节过后,沁园新领出预售证均价高达54000元/㎡,比起首开时49500元/㎡的均价上涨了4500元/㎡,被视为第一个突破限价的楼盘,并且迅速售罄。

张亚东讲了一个故事。当时,他收到了一条浙江企业发来的消息:喜讯!沁园开盘一小时卖光。

“利润?”他只回复了两个字,加一个问号。

对绿城来说,这哪是什么喜讯,每平方米还亏了近5000元。“一小时亏一个多亿,硬亏、真金白银地亏。”张亚东扼腕痛惜。

拿地楼面价每平方米4万,售价54000元/㎡,价格上似乎已经给出了1.4万的成本和利润空间,换做其他企业可能已有盈利。但是,绿城在沁园实际砸下去的建安成本等,高达19000元/㎡。

明知价格有天花板,是保证利润还是坚守品质?

张亚东的选择是后者:“即使亏钱也不降低配置。”

讲沁园的故事,张亚东是为了强调绿城追求品质的决心:“绿城内部已统一思想,旗帜鲜明地不追求规模排位,而是追求品质。规模不是目标,而是追求品质的逻辑结果。”

然而,“坚守就要付出代价。”张亚东也实事求是地说,一个靠品质溢价房地产企业,在当前的房地产政策中难以兼顾利润。讲沁园的故事,也可能是为了说明绿城未来利润率压力的来源。

据悉,韦德国际1946官方网站将2019年的销售业绩目标定为1800亿。

“2019年完成业绩目标,没有压力;主要压力还是在利润目标上。原因就是限价,确实面临面粉比面包贵的问题了。”张亚东也坦承,坚守品质,绿城将面对非常多的困难,但绿城人已经看到中央“因城施策、分类指代”宏观调整政策带了曙光,同时绿城自身也在作为。

今年全国两会,“房住不炒”没有出现在政府工作报告中。曾担任过大连市副市长,对于政府话语体系中的“言下之意”或许比其他人更能心领神会的张亚东认为:“未来因城施策、分类引导的宏观政策,和前段时间的一刀切、下猛药、慢病急诊相比,我能不用放松这个词,但一定会更接地气、更有针对性、更灵活。”

21日,济南传出取消限价的传闻。无论消息是真是假,这可能是韦德国际1946官方网站上下都在翘首以盼的。

双向城市化:聚焦城市群和“小镇”

对于更长期的市场判断,张亚东表示“信心满满,非常乐观”。

他分析,一是城镇人口的转移是住房需求的最大动力,城镇化将持续推进,尤其是中国中部城市的发展;二是,中国大部分城市中,约三分之一的住房因无法满足城市发展的需求,将进行更新;三是,老百姓对美好生活向往的追求,将持续推动房子进行改造。

“从我自己的经历看,中国的房地产应该还有至少十年的增量期。这是城镇化最直接的表现,非农人口转移为城镇人口,是住房需求的最大推动力。”张亚东认为,房地产的长期还是看人口。来自国家统计局的数据显示,我国的城镇化率到2018年为59.58%。“这里还有很大的提升空间。”

他以杭州为例:杭州2018年常住人口980.6人,城镇化率77.4%,杭州去年人口增加33.8万,增幅3.4%。“这些人来了,要就业、要生活,就要建新的商办、公建,要居住,都会需要更多住宅。”

同时,长三角一体化上升为国家战略、粤港澳大湾区发展规划纲要出炉,不少房企在这方面加码,绿城也不落后。

张亚东表示,他对城市群概念非常看好,目前绿城在一二线城市的土地储备总可售货值占比达70%,也是源于这样的逻辑。“好多人问我,上海还有没有市场?这个要横向比,同东京、首尔比,你就知道这个城市未来是什么样的了。北京、上海的人口,未来还会大幅增长。像首尔,韩国的一半人口3500万人在首尔,所以城市经济越发达,人越往城市聚集。”

未来,将是城市的胜利。

另一个动力来源,则是城市旧改。张亚东认为,中国大多数城市的运转面积,有三分之一需要更新、旧改。“老百姓对住房更新的需求,对美好生活向往的需求,肯定还会继续增加。”

从这几方面看,今年的房地产、未来的房地产,肯定能健康发展。

同时,张亚东也提到了“逆城市化”,城市化是双向的。人们总是对“瓦尔登湖”式诗意盎然的田园生活充满向往,而越是发达的城市,这种逆城市化现象也越明显。

“小镇是未来。”他说。

一方面,绿城的小镇大部分布局在一二线城市周边,就是因为这些地方出现了逆城市化的趋势,需求摆在那里。

另一方面,这是因为在目前的限价政策下,绿城需要积极寻求新的利润增长点,而小镇的盈利能力让人眼前一亮。“在大家的利润盘子中,小镇贡献了三分之一的利润。”小镇已经成为绿城几类产品中,增长空间最大、增长潜力最多的产品。

为此,韦德国际1946官方网站在本轮机构调整中,为推动全国小镇的落地,也在小镇集团上又增挂了小镇事业部的牌子。

张亚东透露,韦德国际1946官方网站今年的投资重点是小镇,将全年的投资额度中拨出50亿给小镇拿地,“今年要新增20个小镇项目,明年争取至少不低于20个”。

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